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簡單易懂辨別策劃案優劣
作者：林海彬 時間：2010-12-31 字體：[大] [中] [小]
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在10余年的房地產操盤服務經歷中，接觸過數不盡的開發企業老板，有智慧的、有“聰明的”，正所謂：人上一百、形形色色；到最終看到某些真正智慧的開發商都是會處理好科學規劃、精心策劃與嚴密計劃的系統關系的，在一塊土地上搞開發，無論是搞旅游地產、蓋住宅樓盤、商業項目還是建工業園，組織自己的專家團隊或者借助于外腦進行總體策劃都是第一步的。
策劃案做出來后，需要進行評判和下一輪決策，這是更關鍵的一步。地產知行者經常提醒的——差的策劃案耽誤時機、甚至誤導投資；好的策劃案要有相對的新穎性、超前性及可操作性。但如何辨別這個差/好是很難的，已經花了錢做策劃，難道還要再花更大一筆錢去組織更強的專家團隊來評價策劃案？？？
地產知行者提示幾個簡單的評價、辨別策劃案優劣的核心板塊：
一 規 模：
宏大得離譜的肯定不是好東西。打開策劃案一看，論調高得嚇人，“最”字滿天飛，什么世界唯一啦，國際一流啦，你都不要當真，現在你無論去哪個縣城、小鎮走一走，連洗腳的地方都叫“城”了，幾棟小樓都敢叫“國際花園”。規模大得不著邊際的不要相信，開發商自己心里首先要有一個基本的度量衡，就可以“看規模識方案”了，每平米房子的建筑成本，每公里高速公路基本造價，一般的企業能拿出多少錢，一般房地產住宅樓盤、商業項目的正常盈利能力及回收期等。回想起一個身披XXX中國策劃大師稱號的人為一個小三線城市策劃的一個叫“xx旅游城”的“大”策劃案需要招商引資，要建“中華五千年、世界五千年”等幾十個個獨立主題公園，占地近200平方公里，遷居國內外高素質人才上百萬人，總投資近百億美元，還有一系列碩大無比的世界之最等等；不過幾年過去了到現在也沒有一個傻瓜蛋去投資開發。
二 適用度：
放之四海而皆準的是最不適用的，適合你的的才是你最需要的。如果是給你的企業或者項目做的策劃案，如果你感覺給另一家也可以，項目地本來在區縣，你感覺放到主城也可以，甚至你感覺給你做的策劃案似曾相識，地產知行者基本可以判定你的錢白花了。有些策劃案不結合本地資源，不結合本地市場，不結合開發商的自身優勢與實力，甚至都不考察、了解項目地市場情況，就閉門造車或者憑經驗、主觀臆斷而“策劃”出應該怎么樣怎么樣操作。如果拋開具體條件，策劃案本來沒有優劣之分。在市場上正流行一些通用的策劃案（主要集中在網絡上、或招商會上叫賣），要么跟你談分成，要么逼你花數億元買斷；但是房地產項目每一個都是個案，如果不是因地制宜、最適合你企業及項目的方案你不要花錢充大佬，你把“她”娶回家沒用，因為“她”屬于大眾情人，不是你的。
三 簡易度：
一些境外服務機構或在外地、外國鍍過金的策劃人喜歡在策劃案中夾雜洋文和晦澀難懂的詞匯，以顯示其水平或者顯示其有西方血統，地產知行者認為這是對委托方的不尊重、甚至侮辱。策劃案是給人看的，讓人能簡單易懂是最基本要求，讓人看不懂，好像高深莫測，其實，無論是有意、無意是故意為之，都屬于拼湊的夾生飯，應該痛批。這不禁想起周立波說的——把簡單的事情搞到復雜到別人聽不懂的人才叫“專家”。
四 份 量：
目前，一部分策劃人為了顯示策劃報告的內容豐富、價值無量，也顯示其對得起委托方支付的費用，策劃案是越來越厚重。明顯超重的肯定水分太多，因為買策劃案不是買白菜，不論斤兩。版面大、本子厚、分冊多的，要嚴加審查，看看究竟是干貨（核心），還是注水（忽悠）的。不像可研報告、商務計劃書等，策劃案是用來說服自己（統一思想）、說服政府（政策支持）、說服搭檔（精誠合作）、說服市場（接受產品）用的，要求言簡意賅，圖文并茂，簡明扼要。在前年見到一個重慶還比較大的開發商向我顯耀一個策劃案，據說他花了上百萬，共有7個分冊，什么戰略篇、定位篇、營銷篇等等，翻開看看，基本沒有多少有價值的內容，但是老板愛不釋手，走到哪里都要用專用的小車推著，因為實在太重了，結果我問他這個策劃案是用在那個項目的，答曰：還在等適合這個策劃案的項目。
五 精美度：
裝幀過于精美更是策劃案的現代通病。地產知行者經常跟房地產企業老板們講：裝訂也是花你的錢；所以跟我們IBC合作的企業都會精打細算了，會讓我們把初稿先拿來，越樸素越好，最后成品一般我們會建議分成兩種包裝，給政府及銀行的華麗一些（投人家所好），留給自己用的簡本就行了。跟人一樣，當然都希望外表美、心靈也美，既要有姿色，又要有修養。但內部難以識別，首先映入你眼簾的總是外表，如果外表驚艷絕倫，你就要多個心眼了，是不是遇上一肚子稻草的繡花枕頭了，是不是遇上心胸險惡的狐貍精了，是不是遇上水性楊花可能會給你戴綠帽子的了。雖然策劃案的包裝精美度與策劃案的優劣沒有直接關系，但是外包裝越精美的，要越加小心，可能存在內部缺憾。如果只是外表就能打動你，說明你太膚淺了，上當機率肯定就要比別人高了。
姓名：林海彬 單位：英威斯特（重慶）商業投資顧問公司（IBC） 職位：董事總經理 歷 任： 全經聯=理事/商業地產研究員 中國房地產專家聯=商業地產首席專家 中國房地產策劃師職業資格認證培訓=商業地產培訓師 重慶市金科集團=商業地產總監 重慶市威龍集團=戰略總顧問 重慶市房協商業地產專業委員會=專家委員 重慶市政府房地產發展研究中心=特約研究員 《中國商業地產危盤實操解碼系統》=創始人 一針見血洞穿商業地產本質； 望聞問切找對商業地產問題核心； 對癥下藥解決商業地產危盤項目病根。 咨詢QQ ：437528611 郵 箱：xjzczl@126.com 電 話：15922918366